Que faire en cas de troubles permanents du voisinage ?
⚖️ Toute la copropriété est victime d'un trouble permanent, qui a perturbé la tranquillité de l'immeuble ?
Pour mémoire un trouble permanent de voisinage est un trouble répétitif, qui dure dans le temps. Il est également appelé "trouble anormal de voisinage".
Par exemples :
le chien de votre voisin aboie en permanence
vos voisins laissent trainer des objets dans les parties communes.
🎸 Étape n°1 : Caractériser le trouble permanent
Il existe différents types de troubles.
🔹 Troubles dus aux bruits de voisinage hors exercice d'activités professionnelles
Sont des troubles anormaux de voisinage les troubles suivants :
les occupants d'un appartement martèlent le plancher, marchent avec des talons, font de la musique à un niveau puissant, tout particulièrement de nuit
la mauvaise isolation phonique de l'immeuble. Par exemple, un copropriétaire a été condamné à réaliser des travaux d'isolation du plancher : “il résultait des investigations techniques que même les bruits les plus légers en provenance de l'appartement des époux Béraud étaient perçus dans celui des époux Saudemont, et ajoute que, quand bien même il n'existerait de la part de Béraud aucun Béraud aucun abus de jouissance, ces bruits, dont il était l'auteur avec les membres de sa famille, occasionnaient aux époux Saudemont une gêne excessive”.
🔹 Troubles dus aux odeurs et au défaut d'hygiène
Le juge a retenu le trouble anormal de voisinage dans le cas où :
un copropriétaire avait transformé ses deux appartements en dépôts d'ordures d'où se dégageaient des odeurs désagréables et même insupportables
attention : aucune condamnation n'est prononcée si les détritus ne provoquent aucune nuisance perceptible de l'extérieur, par exemple parce qu'ils ne sont pas alimentaires
🔹 Troubles dus à la réalisation de travaux
La jurisprudence révèle qu'il peut aussi y avoir trouble anormal de voisinage lorsque le copropriétaire :
entreprend dans les parties privatives de son lot des travaux se traduisant par une augmentation et une aggravation des fissurations chez des voisins
réalise des travaux dans son lot entraînant des fissures dans l'appartement du voisin
édifie une véranda masquant la vue qu'avait jusqu'alors un copropriétaire voisin
le copropriétaire qui transfère la cuisine dans une chambre ne peut être condamné à réaliser des travaux d'isolation phonique si les bruits résultant de la nouvelle distribution des lieux n'excèdent pas les inconvénients normaux de voisinage. Toutefois, une solution inverse peut prévaloir sur le fondement des stipulations du règlement de copropriété ou de l'atteinte aux droits des copropriétaires que provoque le changement de distribution des pièces.
🔹 Troubles dus au changement de revêtement du sol
Sauf stipulation particulière du règlement de copropriété, il a été jugé que :
le changement de la nature du revêtement du sol par le copropriétaire n'engage sa responsabilité que s'il génère des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage
le remplacement d'une moquette par un parquet même s'il entraînait une détérioration de l'isolation acoustique aux bruits d'impact n'était pas sanctionné quand il respectait les normes réglementaires, ne nuisait pas aux droits des copropriétaires et ne portait pas atteinte à la destination de l'immeuble
condamnation du copropriétaire qui remplace une moquette épaisse par du carrelage. Même si le niveau sonore était conforme à la réglementation en vigueur, en l'espèce un copropriétaire a été condamné car le revêtement initial donnait une isolation acoustique bien supérieure à celle exigée par les normes
le locataire qui procède au remplacement d'une moquette par un carrelage et provoque une dégradation importante de l'isolation peut être condamné à l'égard d'un copropriétaire gêné par les bruits de voisinage
le trouble anormal de voisinage peut aussi résulter de la simple usure du revêtement de sol. C'est ce qui a été jugé dans une affaire où le parquet était tellement ancien qu'il émettait des grincements très agressifs
🔹 Troubles dus au défaut d'élagage des arbres
Il a été jugé que :
le défaut d'élagage régulier d'un arbre obscurcissant le logement d'un copropriétaire est constitutif d'un trouble anormal de voisinage
lorsqu'une résolution de l'assemblée des copropriétaires autorise l'élagage des arbres situés dans des jardins, parties communes à jouissance privative, elle n'autorise en aucune façon leur abattage
🔹 Troubles résultant de la présence d'animaux
Une gêne excessive peut également résulter de la présence dans les lieux d'animaux bruyants ou dangereux, même si ceux-ci peuvent être qualifiés d'animaux familiers et à ce titre être librement détenus par leurs propriétaires.
Le trouble anormal de voisinage a été reconnu :
dans une espèce où les voisins situés aux étages inférieurs recevaient sur leurs balcons et stores les déjections d'un chien qui passait la plus grande partie de la journée sur le balcon de l'étage supérieur ;
une stipulation du règlement de copropriété peut interdire la détention de chiens d'attaque.
👮♀️ Étape n°2 : Les actions à mener
1️⃣ Discuter avec votre voisin
Avant toute chose, vous devez informer votre voisin du trouble qu’il occasionne dans la copropriété.
Vous devez lui indiquer les points suivants :
la règle : chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires
en l’espèce : la copropriété est fortement dérangée par le trouble suivant (X)
sauf cas exceptionnel, vous ne souhaitez pas que ce trouble se répète au sein de la copropriété
si le trouble est amené à se répéter fréquemment, le copropriétaire doit savoir qu’il est possible d’engager une action cessation du trouble anormal de voisinage devant les tribunaux. Dans des cas similaires, le juge a condamné X en cessation du trouble anormal de voisinage (citer la jurisprudence adéquate pour appuyer votre demande).
Il est conseillé d’appeler votre voisin pour discuter avec lui de ces points, et de doubler cela d’un courrier si vous avez trouvé un arrangement, le cas échéant.
2️⃣ Envoyer une lettre en recommandée avec accusé de réception
Si le trouble persiste, vous pouvez envoyer un courrier pour demander la cessation du trouble anormal de voisinage.
Matera vous accompagne dans la rédaction du courrier, n’hésitez pas à vous rapprocher de nos services !
3️⃣ Envoyer une pétition
Si le trouble se répète, et cause un préjudice à plusieurs copropriétaires, alors vous pouvez effectuer une pétition pour demander au copropriétaire la cessation du trouble.
Une pétition est un écrit qui formalise une demande directe auprès d’une personne (personne publique la plupart du temps). Pour avoir du poids, la pétition doit obtenir les signatures du maximum des copropriétaires. La valeur juridique d'une pétition est inexistante mais la pression sur le destinataire qui en résulte peut être décisive.
4️⃣ Rédiger un règlement intérieur de copropriété, à valider en AG
Le règlement intérieur est un document qui a pour objet de définir les règles bon voisinage. Il reprend et précise les conditions de jouissance des parties privatives et communes figurant au règlement de copropriété.
Il peut être rédigé à l'initiative du syndic ou conseil syndical dans le cadre de sa mission générale d'administration et de conservation de l'immeuble.
Il est destiné à être voté en AG, et affiché dans l'immeuble pour être porté à la connaissance de tous les occupants, propriétaires ou locataires.
Attention : le règlement intérieur n'a pas de valeur juridique. Il a une valeur psychologique ou morale uniquement. Il ne servira à rien en cas d'action en cessation du trouble devant le tribunal.
5️⃣ Envoyer un courrier de mise en demeure d'avocat
Vous pouvez tout à fait contacter un avocat, afin qu'il rédige au nom de la copropriété un courrier de mise en demeure d'arrêter le trouble, au copropriétaire litigieux.
6️⃣ Faire appel à un conciliateur de justice
La saisine du conciliateur de justice est gratuite.
Le conciliateur est chargé d'instaurer un dialogue entre les parties pour qu'elles trouvent la meilleure solution à leur litige. Le conciliateur va réunir les parties, et essayer de trouver un accord commun. Plus d'infos sur le conciliateur de justice : ICI.
Pour saisir le conciliateur, en dehors d'une procédure judiciaire, vous devez contacter la permanence près de votre immeuble. Vous la trouverez : ICI.
Une fois saisi, le conciliateur va convoquer les parties, fixer un RDV en semaine, et trouver un accord commun.
7️⃣ Agir en justice
Quelles sont les conditions préalables ?
Condition n°1 : le préjudice. Le copropriétaire lésé doit rapporter la preuve que le trouble qu'il subit lui cause un préjudice. Il y a un préjudice lorsque le trouble dépasse le seuil habituel de tolérance. La preuve se fait par tous moyens.
💡 L' appréciation du trouble et du préjudice peut varier en fonction de la catégorie de l'immeuble. Les copropriétaires d'un immeuble de standing peuvent prétendre à une plus grande tranquillité que ceux d'un immeuble ordinaire.
Condition n°2 : le caractère anormal du trouble. Le demandeur doit fournir la preuve du caractère anormal du trouble, uniquement en l’absence de clause dans le règlement de copropriété interdisant le trouble. Cette preuve peut être rapportée par tous moyens. Par exemple, par la production d'une pétition. Ce sont les juges du fond qui apprécient si le seuil d'anormalité est atteint.
💡 En présence d’une clause dans le règlement de copropriété interdisant le trouble : la clause dispense les copropriétaires d'apporter la preuve du caractère anormal du trouble. En effet, en présence d'une clause du règlement de copropriété relative au respect de la tranquillité de l'immeuble, aucun bruit de nature à gêner les voisins ne doit être produit.
Qui peut agir ?
l'occupant de l'immeuble : la qualité d’occupant suffit pour demander que cesse le trouble
le copropriétaire personnellement lésé
le syndicat des copropriétaires : uniquement si la nuisance affecte d'une manière générale les occupants de l'immeuble
Qui est l'auteur du trouble ?
L'action est dirigée contre le copropriétaire auteur du trouble.
Si son lot a fait l'objet d'une mutation et que le trouble commencé avant la cession a persisté après, c'est l'actuel copropriétaire qui sera poursuivi, quitte pour lui à se retourner contre son vendeur ;
S'il a loué son local, le copropriétaire pourra être déclaré responsable même si c'est son locataire qui est à l'origine du trouble.
Comment introduire l’action en justice ?
Le demandeur doit assigner le défendeur (auteur du trouble) en cessation du trouble, auprès du Tribunal d’instance du lieu du trouble. Veuillez vous rapprocher de nos services pour plus d’informations sur cette action.
💌 Et si vous avez des questions, écrivez-nous en cliquant sur le bouton « Une question ? » en bas à droite de votre compte Matera !