La livraison de votre immeuble

⚖️ L'immeuble vient d'être construit. Il y a alors deux étapes importantes dans la vie de l'immeuble : 

• la réception de l'immeuble : l'acte par lequel le promoteur accepte (avec ou sans réserves) les travaux réalisés avec les entreprises ;

• la livraison de l'immeuble : l'acte par lequel le syndic accepte (avec ou sans réserves) les parties communes avec le promoteur.

Il arrive souvent que des vices de construction apparaissent dans les parties communes de l'immeuble. Ces vices sont notés lors de la livraison. Cela ouvre droit à des garanties pour demander au constructeur la réparation gratuite des désordres. 

Le syndic ne s'occupe que des vices de construction qui affectent les parties communes (hall d'entrée, cage d'escalier, toiture, etc.). Tous les vices de construction qui affectent les parties privatives (un appartement), doivent être gérés par le propriétaire de l’appartement, qui doit se rapprocher de son assurance.

Voici un guide pratique de la livraison des parties communes de l'immeuble par le syndic. 

Il ne faut pas confondre deux notions : 

1.1. La réception des travaux
 

Juridiquement, la réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves (C. civ., art.  1792-6, al. 1er). 

Il s'agit de l'acte par lequel le promoteur (le maître d'ouvrage) déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. C'est un acte qui ne concerne pas les copropriétaires ; donc ni les acquéreurs, ni le syndic ne participent à la réception de l'immeuble. La réception des travaux a lieu uniquement entre le promoteur et les entreprises de construction qui ont travaillé sur le chantier.

La réception permet au maître de l'ouvrage de vérifier la qualité apparente du travail fourni et d'exiger des réfections si les travaux :

• ne sont pas conformes aux stipulations du marché ;

• ne sont pas exécutés suivant les règles de l'art.

Lors de la réception des travaux, le promoteur et les entreprises signent un procès-verbal de réception des travaux. 

La date du PV de réception est importante, car elle constitue le point de départ des garanties liées à la construction : garantie décennale, garantie biennale et garantie de parfait achèvement. 

1.2. La livraison des parties communes

Il s'agit de l'acte par lequel le promoteur livre les appartements aux différents acquéreurs. Concrètement, c'est lorsqu'un copropriétaire prend possession de son appartement et lorsque le syndic prend possession des parties communes de l'immeuble. 

Lors de la livraison des parties communes, les parties signent un procès-verbal de livraison de l'immeuble établi entre le promoteur et le syndic. Le PV contient la plupart du temps des réserves : il s'agit de tous les désordres qui ont été identifiées lors de la livraison (ex : peinture, tâche, humidité, coulures, fissures etc.).

Le syndic est présent lors de la livraison des parties communes de l'immeuble. Concrètement, le promoteur, le syndic et éventuellement l'architecte font le tour de toutes les parties communes pour valider les travaux effectués.

💡Chez Matera, on conseille au syndic de se faire assister par un Expert en bâtiment indépendant (également appelé Expert d'assuré). Il s'agit d'un professionnel, qui aidera le syndic à repérer tous les vices de construction.

Il y a donc 2 options lors de la livraison des travaux : 

2.1. La livraison SANS réserves

C'est un cas extrêmement rare.

Les parties n'identifient aucun vice de construction apparent dans les parties communes de l'immeuble. Dans ce cas, le PV de livraison de l'immeuble est signé, sans aucune réserve. 

Dans ce cas, le PV de livraison exonère le constructeur de toute responsabilité ou de toute garantie, quelle qu'en soit la nature, pour les vices de construction et défauts de conformité apparents qui n'ont pas fait l'objet de réserves à la réception (Cass. 3e civ., 8 déc. 2016, n° 15-17.022).

2.2. La livraison AVEC réserves

Il s'agit du cas le plus fréquent.

Les parties identifient des désordres, défauts de conformité ou malfaçons, vices de construction apparents lors de la réception. Ces défauts sont appelés des "réserves".

Les réserves doivent obligatoirement être mentionnées dans le procès-verbal de réception pour permettre une indemnisation au titre de la garantie de parfait achèvement. 

La formulation de réserves par les parties ne fait pas obstacle à la réception et ne rend pas la réception provisoire. C'est uniquement un "bon" à réparation qui donne lieu ensuite à la levée des réserves. 

Dès que des réserves sont listées lors de la livraison de l'immeuble, le syndic a un délai d'un mois pour envoyer au promoteur, et/ou aux entrepreneurs concernés, une lettre de mise en demeure de lever les réserves contenues dans le PV de livraison (joindre le PV au courrier) (article 1642-1 du Code civil). 

Le promoteur doit forcer les constructeurs à faire les réparations. 

Dans le cas ou le promoteur ne fait rien, alors le syndic doit lui-même envoyer la lettre de mise en demeure aux constructeurs afin qu'ils engagent des réparations. 

⚠️ Si le promoteur n'engage aucune réparation

Si le promoteur et/ou l'entrepreneur ne procède pas aux reprises qui s'imposent, après mise en demeure insatisfaite, les travaux de réfection peuvent être effectués, aux frais et risques de l'entrepreneur défaillant. 

Le syndic peut également, dans le délai d'un an à compter de la réception, assigner l'entrepreneur sur le fondement de la garantie de parfait achèvement (Cass. 3e civ., 15 sept. 2016, n° 15-19.692).

Une fois que les désordres listés dans le PV de livraison sont réparés, le promoteur doit organiser un nouveau RDV avec le syndic pour lever les réserves. 

Si tous les désordres ont été réparés, les parties rédigent un procès-verbal de levée des réserves. 

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