Quels sont les travaux votés à la majorité absolue ?

⚖️ La majorité absolue énoncée à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 requiert la voix de tous les copropriétaires, qu'ils soient présents, représentés ou absents.Il s’agit des décisions qui occupent une position médiane : elles excèdent l'administration courante pour laquelle la majorité simple est suffisante, mais elles ne sont pas assez graves pour justifier la double majorité de l'article 26.

Ils nécessitent une majorité absolue de l'assemblée générale, les travaux suivants :

• travaux de pose de châssis de fenêtres en toiture, du branchement des alimentations en eau et des évacuations sur les canalisations de l'immeuble (Cass. 3e civ., 15 janv. 2003, n° 01-10.337)

• de pose de chiens-assis en toiture liée à l'aménagement des combles sans exhaussement de la panne faîtière (Cass. 3eciv., 6 oct. 1993, n° 91-18.289)

• de pose d'une fenêtre de toiture (CA Versailles, 4e ch., 27 mai 2013, n° 11/08724)

• de pose de barreaux sur un fenestron (Cass. 3e civ., 4 déc. 2007, n° 06-19.931)

• de percement d'un mur, partie commune, pour installer une porte entre deux lots appartenant au même copropriétaire (Rép. min. n° 1826 : JOAN Q, 25 nov. 2002, p. 4465)

• de percement d'un mur mitoyen entre deux copropriétés avant de réunir des locaux commerciaux, dans la mesure où l'opération n'est pas contraire à la destination de l'immeuble (Cass. 3e civ., 16 déc. 2008, n° 07-20.973)

• d'installation d'une trémie dans un plancher, partie commune, destinée à faire communiquer deux lots appartenant à un même copropriétaire et situés l'un au-dessus de l'autre (Cass. 3e civ., 14 févr. 1996, n° 93-17.667)

• d'installation de conduits de fumées dans les parties communes même prévue par le règlement de copropriété (Cass. 3eciv., 2 oct. 2001, n° 00-12.844)

• d'installation en façade d'une bouche d'évacuation des fumées de la chaudière à ventouse installée dans un lot (CA Agen, 9 oct. 2012, n° 11/02192)

• de modification de l'ordonnancement d'une cour, partie commune, aménagée en jardin dont les copropriétaires ont la jouissance privative et notamment de réalisation d'une chape de béton destinée à recevoir un dallage (Cass. 3e civ., 14 févr. 1996, n° 94-11.737)

• d'aménagement d'un cellier en studio nécessitant la pose de châssis de fenêtres en toiture, le branchement des alimentations en eau et des évacuations sur les canalisations de l'immeuble (Cass. 3e civ., 15 janv. 2003, n° 01-10.337)

• d'édification sur un jardin commun avec jouissance exclusive d'une véranda de construction légère, sans fondations et facilement démontable (CA Paris, 23e ch., sect. A, 10 déc. 1997). Dans le cas contraire, l'autorisation nécessite la majorité de l'article 26 en raison de l'emprise au sol

• le branchement d'un sanibroyeur sur le réseau d'évacuation commun (CA Paris, ch. 4-2, 28 sept. 2011, n° 10/09702)

• d'installation de climatiseurs affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, même s'ils sont justifiés par des raisons de santé (Rép. min. n° 49426 : JOAN Q, 18 janv. 2005, p. 601) ou ne sont pas inesthétiques (CA Paris, 23ech., sect. B, 7 juin 2001, n° 2000/08605). L'ordre du jour doit notamment mentionner où les appareils seront installés (CA Paris, ch. 4-2, 25 nov. 2009, n° 08/20828)
   

Ne sont adoptées qu'à la majorité absolue les décisions concernant toute délégation de pouvoir au syndic de prendre des décisions :

• confier au conseil syndical le soin de choisir l'entreprise chargée des travaux constitue une délégation de pouvoir

• confier à certains copropriétaires l’étude, dans la limite d'une certaine somme, des devis en collaboration avec un architecte et le syndic et de choisir une entreprise

• mise en place d'une cogestion pour certaines copropriétés

• l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à sa destination

Attention, une assemblée ne peut, dans une même résolution votée à la majorité simple, voter des travaux de réfection et confier au conseil syndical le mandat de choisir l'entreprise qui va les réaliser.

• la désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical

• la décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à un tiers, aux frais du syndicat des copropriétaires

Ne sont adoptées qu'à la majorité absolue les décisions suivantes :

• les conditions dans lesquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou réglementaires

• la modification de la répartition des charges communes rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives

• les travaux d'économie d'énergie portant sur l'isolation thermique du bâtiment, le renouvellement de l'air, le système de chauffage et la production d'eau chaude, dès lors qu'ils ne relèvent pas de la majorité simple

• la suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène ; la suppression du vide-ordures peut être votée à la majorité absolue lorsque, par exemple, l'installation est vétuste et que certains des conduits sont cassés, ce qui pourrait entraîner des désordres dans les appartements (Cass. 3e civ., 22 sept. 2009, n° 08-19.411)

• l'installation d'une station radioélectrique nécessaire au déploiement d'un réseau radioélectrique ouvert au public ou l'installation ou la modification d'une antenne collective ou d'un réseau interne à l'immeuble dès lors qu'elles portent sur des parties communes

• l'autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes

• l'installation ou la modification d'un réseau de distribution d'électricité public destiné à alimenter en courant électrique les emplacements de stationnement des véhicules, notamment pour permettre la charge des accumulateurs de véhicules électriques

• l'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires

• l'assemblée générale, statuant à la majorité absolue, peut donner à certains copropriétaires l'autorisation d'effectuer à leurs frais les travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble s'ils sont conformes à la destination de l'immeuble

• l'assemblée générale peut valablement autoriser un copropriétaire à réparer à ses frais exclusifs la chaudière commune de l'immeuble à la majorité absolue de l'article 25. Une telle décision n'implique pas la privatisation de l'équipement (Cass. 3e civ., 18 sept. 2012, n° 11-18.894)

Il a été jugé que l'autorisation des travaux par l'assemblée est nécessaire même lorsqu'il s'agit seulement de procéder à des travaux destinés au rétablissement d'un état antérieur à de précédents travaux (CA Paris, 23e ch., 23 nov. 1994)

Les travaux effectués sur les parties communes, même s'ils tendent à rendre l'immeuble conforme au règlement de copropriété ou à l'état descriptif de division (EDD), doivent préalablement être autorisés par l'assemblée des copropriétaires (attention : si ces travaux résultent d’une loi ou d’un règlement, alors ils sont votés à la majorité simple)

L'assemblée vote à la majorité absolue, et à la majorité simple, si les conditions de l'article 25-1 de la loi de 1965 sont réunies :

• l'affectation des sommes au financement des travaux (travaux prescrits par les lois et les règlements, travaux hors budget prévisionnel)

• l'affectation des sommes aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble que le syndic a fait réaliser en urgence de sa propre initiative

• le montant de la cotisation annuelle (qui ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel)

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