Gros travaux dans la copropriété : le guide pratique Matera

⚖️  Au titre de sa mission d’entretien, le syndic est chargé de faire les travaux nécessaires dans les parties communes de l’immeuble (article 18 de la loi du 10 juillet 1965).  

Le syndic doit fréquemment engager de gros travaux portant sur la structure du bâtiment, tels que :

• imperméabilité de la façade / toiture

• réfection de la toiture / balcons

• ravalement des façades de l’immeuble

• renforcement de la dalle de l’immeuble

• modification de façade, des ascenseurs

Or, à de rares exceptions près, le syndic n’est pas un expert en bâtiment. Voici un guide pratique des étapes à suivre pour engager de gros travaux dans l’immeuble.
 

• Le Maître d’ouvrage : le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic

C’est la personne pour le compte de laquelle sont effectués les travaux. En copropriété, il s’agit du syndicat des copropriétaires. Il est obligatoirement représenté par le syndic, qui est son mandataire.

Attention, le conseil syndical n’a aucune qualité en la matière, il ne fait que contrôler et assister le syndic (article 21 de loi du 10 juillet 1965).

Le rôle du Maître d’ouvrage est de définir le programme de construction. Il veille au bon déroulement de l’opération de construction et devra procéder à la réception des travaux.

• Le Maître d’œuvre : l’architecte, le bureau d’étude ou l’ingénieur-conseil

C’est celui qui conçoit les travaux envisagés, puis qui dirige et contrôle leur exécution. Il est chargé des fonctions architecturales, techniques et économiques. Il peut également assister le syndic lors de la réception des travaux.

Le Maître d’œuvre peut être :

- architecte (il doit être titulaire d’une carte professionnelle, c’est une profession réglementée),
- ingénieur-conseil,
- bureaux d'études techniques,
- et tous autres techniciens…
 

• L’Entrepreneur : celui qui effectue les travaux

C’est celui qui réalise les travaux sous la direction du Maître d’œuvre.

Par principe : le syndic n’est pas obligé d’engager un Maître d’œuvre pour effectuer des gros travaux dans les parties communes de l’immeuble.

Par exception :

• le règlement de copropriété peut imposer le recours au Maître d'œuvre (par exemple : la consultation obligatoire de l'architecte de l’immeuble)

• le plus souvent, les assureurs en dommage-ouvrage imposent le recours à un architecte ou Bureau d’Études obligatoire pour :

  • tout chantier supérieur à 50 000 €, si les travaux consistent en des interventions sur les structures porteuses ;

  • tout chantier supérieur à 100 000 €.

Cependant, nous conseillons fortement aux syndics de passer par un Maître d’œuvre pour tout gros chantier, pour 4 raisons :

• la présence d’un Maître d’œuvre réduit fortement le risque d’erreur de conception et de réalisation ;

• la présence d’un Maître d’œuvre réduit la prime d’assurance dommages-ouvrage légalement obligatoire ;

• le Maître d’œuvre a souvent la compétence pour assurer la coordination SPS (obligation dès lors que les travaux concernent plus de 2 entreprises, suivant l’article L. 4531-1 du Code du travail) ;

• enfin, le Maître d’œuvre assiste le syndic lors de la réception des travaux en fin de chantier. La rédaction du procès-verbal de réception du chantier est un acte essentiel, car il permet de constater toutes les malfaçons et demander réparation (cf. infra).

Pour fixer les idées, les honoraires de maîtrise d’œuvre sont de l’ordre de 10 % du coût des travaux environ.

Le syndic est tenu de présenter plusieurs devis de Maîtres d’œuvre, au titre de l’obligation de mise en concurrence des marchés de travaux et des contrats (article 19-2 du décret de 1967).

Vous pouvez choisir 2 missions possibles pour le Maître d’œuvre :

2.1. La mission partielle : limitée à la phase d’étude de l’immeuble, et qui détaille les travaux envisagés.

Cette mission consiste à rédiger un cahier des charges comprenant :

• une partie technique : les ouvrages à réaliser avec les matériaux à mettre en œuvre

• une partie administrative : les modalités de paiement, les pénalités, les qualifications et garanties demandées, la présentation des offres aux entrepreneurs.

Ce cahier des charges est ensuite envoyé aux entreprises potentielles, identifiées par le maître d’œuvre, après avoir contrôlé leurs qualifications et leurs assurances.

La mission partielle de maîtrise d’œuvre est l’option à retenir pour des travaux ne nécessitant pas une technicité complexe ou n’étant pas assujettis à une garantie décennale.

Il appartient ensuite au syndic d’assurer le suivi des travaux, leur mise en œuvre et leur réalisation.

2.2. La mission complète : qui comprend la phase d’étude et la phase d’exécution des travaux (après le vote de l’AG).

La phase d’exécution des travaux se décline en 3 temps :

• Le syndicat de copropriétaires, par la voie de son syndic, donne ses indications au Maître d’œuvre sur les travaux (autrement appelé : ordres de service)

• Le Maître d’œuvre suit le déroulement des travaux et leur bonne exécution. Il effectue les visites périodiques du chantier, établit les comptes-rendus, contrôle l’état de tenue et de sécurité du chantier (nettoyage régulier des parties communes, stockage des matériaux, …), vérifie les demandes de paiements mensuels ;

• Le Maître d’œuvre assiste le syndic lors de la réception des travaux en fin de chantier.

🔎 Zoom sur la réception du chantier :

La réception du chantier transfère la responsabilité des travaux réalisés au syndicat des copropriétaires, et déclenche le décompte du délai des garanties légales :

• parfait achèvement (1 an),

• bon fonctionnement (2 ans),

• garantie décennale (10 ans).

Pour plus d’infos sur les garanties, vous pouvez consulter la fiche publique suivante : ICI.

Le procès-verbal de réception du chantier liste toutes les réserves : les défauts de construction, les non-conformités du chantier. Le syndicat des copropriétaires peut alors réclamer des réparations aux constructeurs.

Si le procès-verbal de réception du chantier ne relève aucune réserve (aucun défaut) alors le syndicat ne pourra plus réclamer aucune réparation.

Idéalement, le syndic obtient plusieurs devis d’entrepreneurs. La plupart du temps, c’est le maître d’œuvre qui vous soumet les entreprises avec lesquelles il travaille.

L'assurance dommage-ouvrage a pour objet de garantir de manière automatique, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages dont sont responsables les constructeurs. Elle est définie à l’article 1792 du Code civil.

Obligatoire pour les gros travaux : le Maître d’ouvrage est obligé de souscrire à une assurance dommage-ouvrage, avant l'ouverture du chantier (article L. 242-1 du Code des assurances), pour les gros travaux de l'immeuble : les travaux touchant à la structure de l'immeuble (murs porteurs, toiture, ravalement de façade).

Le syndic est tenu, en sa qualité de représentant du syndicat des copropriétaires, de souscrire l'assurance de dommages qui incombe à la copropriété, maître de l'ouvrage, dans la mesure où les travaux envisagés sont de nature à engager la responsabilité des constructeurs (Rép. min. n° 21126 : JOAN Q, 18 août 1980, p. 3485).

La prime d’assurance dommage-ouvrage est proportionnelle au montant des travaux. Les tarifs des assureurs sont en général :  

• pour des travaux inférieurs à 35.000 € : la prime s'élève à 1.870 € environ

• pour des travaux compris entre 35.000 € et 71.000 € : la prime s'élève à 2.200 € environ

Facultative pour les petits travaux : lorsque le chantier est un “petit chantier” (peu d’intervenants sur le chantier, le prix des travaux est inférieur à 10.000 €), et que le Maître d’œuvre ou le constructeur est assuré en dommage-ouvrage, alors le syndic n’est pas obligé de souscrire à une assurance dommage-ouvrage pour le chantier.

Les copropriétaires doivent voter en AG :

• la réalisation des travaux : “Ces travaux seront réalisés par la société ………………. pour un montant de ……€ TTC, sous réserve d’une réactualisation de l’entreprise”. Les syndics ont l’obligation de s’adresser TTC aux copropriétaires ; 

• le calendrier de financement des travaux : il s’agit des appels de fonds pour financer les travaux ;

• le choix d’un maître d’œuvre : “L'assemblée générale, après avoir pris connaissance des documents et devis joint à la convocation, décide de confier au cabinet ……. la maîtrise d’œuvre des travaux sus-votés, ainsi que la coordination SPS du chantier” ;

• la souscription d’une assurance dommage-ouvrage pour les travaux.

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