Protocole de recouvrement des impayés

Posséder un appartement en copropriété donne lieu à des droits et devoirs.
L'un des devoirs est notamment celui de payer les charges courantes de l'immeuble. 

Qu'est ce que les charges courantes ?

Il s'agit des contributions que doivent verser les copropriétaires pour payer les frais et les dépenses nécessaires au fonctionnement de la copropriété. Elles fonctionnent sur un système de quote-part et se divisent en 2 catégories : les charges courantes et les charges exceptionnelles. 

• les charges courantes : elles sont incluses dans le budget prévisionnel, et comprennent les dépenses d'administration (frais de convocation, assurance multirisque, frais de tenue d'une AG...), les frais de fonctionnement (électricité, contrats d'entretien des ascenseurs, de la chaudière...), et les menues réparations (ampoules etc.) ;

• les charges exceptionnelles : elles concernent les travaux d'entretien, de conservation et d'amélioration (ravalement, remplacement de chaudière), et les diagnostics et études techniques.

Qui est habilité à recouvrer les charges ?

Afin d'éviter la détérioration de la trésorerie de l'immeuble, le syndic est habilité à recouvrer les sommes impayées auprès des copropriétaires qui ne paient pas leur appel de fonds (ils sont défaillants).

Chaque appel de fonds indique une date à laquelle le copropriétaire doit payer ses charges (autrement appelée : date d'exigibilité des appels de fonds).

Le débiteur s’expose, en cas de retard de paiement, aux actions suivantes, engagées par le syndic :

A défaut de paiement immédiatement après la date d’exigibilité, et dans le cas ou des pénalités de retard ont été prévues par le règlement de copropriété, le copropriétaire défaillant s’expose au paiement de pénalités de retard, non remboursables, au profit du syndicat des copropriétaires.
 

A défaut de paiement dans les 15 jours suivant la date d'exigibilité, et dans le cas où le débiteur ne s'est pas manifesté auprès du syndic pour demander un plan d'étalement de sa dette, le syndic adressera une lettre de relance (par lettre simple ou email).

Via Matera, vous pouvez envoyer directement depuis l'interface une lettre de relance : Ma copropriété > Impayés > Envoyer une relance amiable.
Vous avez le choix de l'envoyer par email ou par courrier simple.

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la date d’exigibilité, et dans le cas où le débiteur ne s'est pas manifesté auprès du syndic pour demander un plan d'étalement de sa dette, le syndic adressera une lettre de mise en demeure par lettre recommandée, électronique ou postale.

Les intérêts de retard (art. 36 décret 17 mars 67) courent à compter de l’envoi de la lettre de mise en demeure.

Les frais d’envoi sont supportés par la copropriété.

Via Matera, vous pouvez envoyer directement depuis l'interface une lettre de mise en demeure : Ma copropriété > Impayés > Envoyer une relance amiable. Envoyer une mise en demeure. 

 À savoir : le copropriétaire défaillant supporte les frais de LRAR engendrés par la lettre de mise en demeure (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965). Sachez que cette action imputera directement le solde du copropriétaire concerné.

Sachez que l’envoi de mise en demeure peut être effectué par recommandé électronique via le prestataire AR24 depuis la plateforme. 
Ce recommandé électronique possède exactement la même valeur juridique que le recommandé courrier. 

À défaut de paiement dans les 30 jours suivant la lettre de mise en demeure, et dans le cas où le débiteur ne s'est pas manifesté auprès du syndic pour demander un plan d'étalement de sa dette, le syndic engagera une sommation de payer auprès d’un huissier.

Le recouvrement est effectué auprès du syndic et non de l'huissier.

Les frais de la sommation de payer sont avancés par la copropriété. Cependant, l’huissier impute les frais de recouvrement sur le débiteur, qui par son paiement, rembourse la copropriété.

Pour plus d'informations sur la sommation de payer, vous pouvez consulter notre fiche pratique sur le sujet.

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la sommation de payer par l’huissier, et dans le cas où le débiteur ne s'est pas manifesté auprès du syndic pour demander un plan d'étalement de sa dette, le syndic saisira par voie d’avocat le Tribunal d’instance dans le cadre d’une injonction de payer contre le débiteur.

Pour plus d'informations sur l'injonction de payer, vous pouvez consulter notre fiche pratique sur le sujet.

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