Le recouvrement amiable des impayés
⚖️ Le paiement des charges par le copropriétaire présente un caractère essentiel pour le bon fonctionnement de la copropriété. En cas de carence des copropriétaires, le syndicat est dans l'impossibilité de régler ses propres dettes et se trouve ainsi en difficulté de paiement, avec toutes les conséquences que cela implique.
💡 Le syndicat des copropriétaires peut demander à l'assemblée générale de voter des appels de fonds exceptionnels auprès des copropriétaires pour suppléer la carence d'un ou plusieurs copropriétaires défaillants (Cass. 3e civ., 10 juin 1970, n° 68-14.219).
Cette mesure est utile en cas de travaux d’urgence dans la copropriété. Les copropriétaires seront remboursés de leur appel de fonds exceptionnel sur le recouvrement des impayés des copropriétaires défaillants. Ceci étant, avant de saisir les Tribunaux, quelles sont les actions que peut engager le syndicat des copropriétaires pour recouvrer les impayés ?
Vendeurs : sachez que si vous êtes en impayés dans votre copropriété, la vente de votre lot va être remise en cause par le notaire.
La loi ALUR du 24 mars 2014 a mis en place une mesure afin d’assurer le remboursement des impayés au syndicat de copropriétaires en cas de vente de lots : le certificat 20-II.
Lorsqu’un copropriétaire vend son lot, le syndicat des copropriétaires a l’obligation de délivrer au notaire qui réalise la vente, un certificat de moins d’un mois attestant que le vendeur n’a aucune dette de copropriété.
À cette occasion, le syndic peut former une opposition au versement des fonds. Le vendeur sera alors contraint de régulariser sa situation auprès du syndicat des copropriétaires pour poursuivre la vente de son bien. Le notaire ne libère les fonds de la vente au vendeur qu’après avoir obtenu le certificat 20-II.
De même, afin d’éviter l’acquisition d’un ou plusieurs lots par des copropriétaires en impayés de charges dans leur ancienne copropriété, le syndic doit être informé du nom de l’acquéreur avant la signature de l’acte de vente par le notaire.
Quelles charges réclamer ?
les charges qui ont fait l’objet de comptes qui ont été approuvés lors de l’assemblée générale (Civ. 3e, 12 juin 1991, no 90-13.708)
les provisions sur charges et travaux qui sont dues avant même l'approbation des comptes (Civ. 3e, 9 juill. 1997, no 95-16.672)
Quelle lettre envoyer ?
Matera génère une lettre à envoyer au copropriétaire défaillant. Vous pouvez choisir d’envoyer cette lettre par mail ou par courrier simple, directement depuis la plate-forme : Matera >> Ma copropriété >> Impayés >> Envoyer une relance amiable :
Qui paie les frais d’envoi ?
Vous pouvez imputer au copropriétaire défaillant les frais de courrier engendrés par la lettre simple de relance, directement depuis la plate-forme Matera.
Si l'impayé persiste, le syndicat des copropriétaires adresse au copropriétaire défaillant une lettre de mise en demeure.
Quelle lettre envoyer ?
Matera génère une lettre de mise en demeure à envoyer au copropriétaire défaillant. Vous pouvez envoyer cette lettre de mise en demeure par LRAR directement depuis la plate-forme : Matera >> Ma copropriété >> Impayés >> Envoyer une relance amiable : Envoyer une mise en demeure.
Qui paie les frais d’envoi ?
Le copropriétaire défaillant supporte les frais postaux engendrés par la lettre de mise en demeure (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965).
Sachez qu'en réalisant cette action, les frais seront automatiquement imputés au copropriétaire concerné.
Quel est l’effet de la lettre de mise en demeure ?
Le copropriétaire défaillant dispose d’un délai de 30 jours pour payer ses charges, à compter de la réception de la lettre de mise en demeure.
💡 Si la lettre de mise en demeure est retournée à l’envoyeur, les Tribunaux considèrent que la lettre de mise en demeure est effective, dès lors qu’il n’y a pas d’erreur dans l’adresse du destinataire (Cass. Com. 29 janvier 2008, n°06-13.462).
Dans la plupart des cas, le copropriétaire défaillant se rapproche du syndicat des copropriétaires pour régulariser sa situation :
Il peut décider de payer directement ses impayés auprès du syndic ;
Le copropriétaire défaillant peut négocier avec le syndicat des copropriétaires un étalement de sa dette. Dans ce cas, il est important que les 2 parties signent une transaction formalisant leur engagement (article 2044 du Code civil).
Matera dispose d’une équipe juridique disponible pour vous aider dans la rédaction de la transaction. Vous pouvez contacter nos services.
A l’issu du délai de 30 jours suivant l’envoi de la lettre de mise en demeure par LRAR restée infructueuse, le syndicat des copropriétaires peut engager une action judiciaire pour recouvrer les charges de copropriété impayées.
A savoir : les charges impayées sont augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de la lettre de mise en demeure adressée par le syndicat au copropriétaire défaillant (Civ. 3e, 11 juin 1992, no 90-18.767). Concrètement, plus le copropriétaire défaillant tarde dans le paiement de ses charges, plus ses charges augmentent.
Allez sur la fiche pratique Injonction de payer pour poursuivre la procédure de recouvrement des impayés.
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