Zoom complet sur la Loi ELAN

⚖️ La loi ELAN, de son nom complet : loi portant Evolution du Logement de l'Aménagement et du Numérique, a été publiée le 24 novembre 2018. Cette loi modernise les dispositions du Code de la copropriété et contribue à rendre plus transparente la gestion des immeubles.

Zoom sur les 6 changements introduits dans le Droit de la copropriété, et sur Matera, dès l’entrée en vigueur des ordonnances (janvier 2019). 

• La sanction en cas de refus de consultation des documents de la copropriété

Aujourd’hui, le conseil syndical peut consulter (simple connaissance ou demande de copie) toutes pièces, documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et à l'administration de la copropriété (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 21, alinéa 6). Si le syndic refuse, ou s’oppose à la demande de consultation, aucune sanction n’est prévue.

La loi ELAN introduit une sanction dans le cas ou le syndic (bénévole ou professionnel) refuse que le conseil syndical consulte les documents de gestion de la copropriété. En cas d’absence de transmission des pièces, au-delà d’un délai d’un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard sont imputées sur les honoraires de base du syndic dont le montant minimal sera fixé par décret.

>>> Si vous êtes au conseil syndical, cette disposition vous permet de “mettre la pression” au syndic pour consulter les documents! N’hésitez pas à citer au syndic réticent le nouveau texte de loi. 

• La liste minimale des documents en ligne

A l’heure actuelle, le syndic professionnel doit proposer un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble, sauf décision contraire de l'assemblée générale prise à la majorité de l'article 25 de la présente loi (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 18, I, dernier alinéa).

La loi ELAN prévoit qu’un décret précise la liste minimale des documents devant être accessibles en ligne dans un espace sécurisé.

>>> Ca y est, tous les copropriétaires devront avoir accès à une liste minimale de documents de la copropriété. Avec notre plate-forme d’autogestion, Matera est dores et deja conforme aux dispositions de la loi ELAN.

• Sur la participation électronique aux AG

Aujourd’hui, seuls les copropriétaires présents physiquement ou représentés par un autre copropriétaire peuvent voter en AG.

La loi ELAN modernise le vote en AG, en permettant aux copropriétaires :

• avant l’AG : de voter par correspondance, au moyen d’un formulaire ;

• pendant l’AG : de participer par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification (article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965).

Toutes les conditions d’identification des copropriétaires, les mentions du formulaire de vote par correspondance et ses modalités de remise au syndic, seront définies par décret en Conseil d’État.

>>> Matera dispose déjà d’une plate-forme permettant de suivre le déroulement des AG à distance. Nous attendons les ordonnances de la loi ELAN pour autoriser qu’un copropriétaire puisse participer à l’AG à distance. Nous vous tiendrons au courant.

• Sur l’augmentation des pouvoirs des copropriétaires

Aujourd’hui, les copropriétaires ne peuvent pas recevoir plus de 3 pouvoirs lors des AG. La loi prévoit toutefois une exception : un copropriétaire peut recevoir plus de 3 pouvoirs lorsque le total des voix dont il dispose n'excède pas 5 % des voix du syndicat (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 22).

La loi ELAN élargit le nombre de pouvoirs par copropriétaire :

• un copropriétaire peut recevoir plus de 3 pouvoirs tant que le total des voix dont il dispose n'excède pas 10 % des voix du syndicat ;

• chacun des époux copropriétaires communs ou indivis d’un lot peut recevoir personnellement des pouvoirs, dans les conditions prévues à l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 (le calcul s'effectue par personne et non par lot).

La loi ELAN restreint les “pouvoirs en blancs” donnés au syndic : ces pouvoirs ne sont pas valides dès lors qu'ils sont distribués par le syndic lui-même, à des copropriétaires qu’il choisit.

Enfin, la loi ELAN affine la liste des personnes ne pouvant ni recevoir de pouvoir pour représenter un copropriétaire, ni présider l’assemblée générale :

• le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, son concubin ;

• les ascendants et descendants du syndic ainsi que ceux de son conjoint ou du partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité ou de son concubin ;

• les préposés du syndic, leur conjoint, le partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité, leur concubin ;

• les ascendants et descendants des préposés du syndic ainsi que ceux de leur conjoint ou du partenaire lié à eux par un pacte civil de solidarité ou de leur concubin.

• Le délai de notification du PV d’AG raccourci

Aujourd’hui, la notification du procès-verbal d’assemblée générale aux copropriétaires opposants et défaillants se fait dans un délai de 2 mois à compter de la tenue de l’AG (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 42).

La loi ELAN réduit le délai de notification du procès-verbal d’assemblée à un mois à compter de la tenue de l’AG.

>>> Dès l’entrée en vigueur des ordonnances, Matera informera le syndic, après la tenue de l’AG, qu’il dispose d’un délai d’un mois pour envoyer le PV aux copropriétaires opposants ou défaillants.

 Aujourd’hui, en cas d’impayés, on peut obtenir du juge la condamnation du copropriétaire défaillant au règlement de l’arriéré des charges (article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965). Les juges ont remarqué que bien souvent, un copropriétaire qui paie les charges pour lesquelles il a été condamné ne paie plus les charges suivantes. Les syndics doivent donc ré engager une action contre les mêmes copropriétaires.

La loi ELAN modifie l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 de telle sorte que les syndics peuvent solliciter, en référé, la condamnation du copropriétaire défaillant (après mise en demeure infructueuse pendant 30 jours) à régler les charges antérieures et les appels provisionnels, relatifs aux charges courantes et aux provisions pour travaux.

Ainsi, deviennent des sommes immédiatement exigibles selon la loi ELAN :

• les sommes dues au titre des exercices précédents (après approbation des comptes),

• les provisions non encore échues : les charges courantes et les charges pour travaux

Autrement dit, si le copropriétaire ne règle pas un seul appel de fonds dans le mois suivant la réception d’une mise en demeure, le syndic peut diligenter une seule procédure en référé devant le Président du TGI pour recouvrer à la fois les charges antérieures et les appels provisionnels à intervenir.

>>> Si vous êtes un membre du conseil syndical, vous pouvez “faire pression” sur les copropriétaires débiteurs “récidivistes” : ils s’exposent à une condamnation pour les impayés passées et à venir.

Aujourd’hui, les actions en justice nées de l'application de la loi du 10 juillet 1965 se prescrivent par 10 ans à partir de la connaissance du fait générateur.

La loi ELAN réduit le délai pour agir en justice à 5 ans à compter de la connaissance du fait générateur. Par exemple : un copropriétaire souhaitant assigner le syndicat des copropriétaires pour non-exécution de travaux d’urgence dispose d’un délai de 5 ans à partir de l’urgence.

Aujourd’hui, la pratique a établi la notion de “lot transitoire” : il s’agit d’une partie privative qui donne une propriété sur une chose future. Autrement dit, il s’agit d’un lot privatif sur un bien futur.

Pour qu'une propriété sur une chose future puisse être admise, il faut que son objet soit précisément et définitivement déterminé. Le titulaire d’un lot transitoire peut ensuite construire sans autorisation d'assemblée générale, dès lors que les constructions ont été préalablement déterminées. Ex : la création d'un lot transitoire réservant à son titulaire la faculté de construire ou de surélever son lot.

La loi ELAN introduit la notion de lot transitoire à l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 : “Un lot est transitoire lorsqu’il est formé d’une partie privative constituée d’un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser sur une surface déterminée du sol, et d’une quote-part de parties communes correspondante”.

La loi ELAN précise que la création et la consistance du lot transitoire doivent être stipulées dans le règlement de copropriété.

Aujourd’hui, l’article 4 de la loi du 10 juillet 1965 traite des parties communes de l’immeuble, sans tenir compte des spécificités de certaines parties communes.

La loi ELAN introduit trois nouveaux articles au sein de la loi du 10 juillet 1965, relatifs aux parties communes spéciales et à jouissance privative.

• Tout d’abord, les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage et à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.

La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles. Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires.

• Ensuite, les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l’usage et à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.

Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot.

• Enfin, l’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.

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