Comment créer une ASL ?

⚖️  En dehors de la copropriété, il existe une autre forme d’organisation des immeubles, moins connue : l’Association Syndicale Libre (ASL).Les ASL sont des groupements de propriétaires fonciers constitués en vue d'effectuer des travaux spécifiques d'amélioration ou d'entretien intéressant l'ensemble de leurs propriétés. Par exemple : un hameau, une résidence. Ainsi, pour échapper au régime de la copropriété et créer une ASL, il faut être présence d’un ensemble immobilier (et non un seul immeuble divisé entre plusieurs propriétaires distincts).
 

Les ASL sont des personnes morales de droit privé régies par :

• les articles 7 à 10 de l'ordonnance du 1er juillet 2004

• le décret du 3 mai 2006

• le décret n°2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires (pour la comptabilité, dans le cas ou l’association a prévu son application dans les statuts, le plus souvent c’est le cas)

• les règles du droit privé (les litiges les concernant relèvent des tribunaux judiciaires).

Les règles de fonctionnement d’une ASL sont donc totalement différentes des règles applicables à la copropriété. Les ASL ne sont soumises ni à la loi du 10 juillet 1965, ni au décret du 17 mars 1967. L’ASL obéit aux règles posées par ses statuts. Ainsi, l’ASL dispose d’une grande liberté d’organisation, de fonctionnement et de répartition des charges.

2.1. Unanimité

L'association syndicale libre se forme par la volonté unanime de ses membres. Elle ne réunit que les propriétaires intéressés qui y ont consenti. 

QUID : l’immeuble en copropriété inclus dans une ASL ? Le statut de la copropriété ne déroge pas à la règle de l'unanimité. Un immeuble en copropriété ne peut être inclus dans une association syndicale libre qu'avec l'accord de l'ensemble des copropriétaires. Chaque copropriétaire pris individuellement a la qualité d'associé de l'ASL.

2.2. Adhésion par écrit

L'adhésion des propriétaires à l'association est soumise à un certain formalisme. Leur consentement doit être constaté par écrit. 

Cette exigence légale, qui permet de s'assurer que l'accord de tous les associés a bien été obtenu, doit être scrupuleusement respectée. L'accord unanime des associés sur la constitution et les statuts de l'association syndicale peut ressortir du procès-verbal de la première assemblée générale où ils approuvent son entrée en fonctionnement et déterminent ses conditions de fonctionnement ainsi que la répartition des charges. 

Si la preuve de l'adhésion par écrit des propriétaires n'est pas rapportée, les statuts de l'association ne leur sont pas opposables. Ils ne sont pas membres de l'association. 

QUID : décès ou vente du propriétaire ?

• Le propriétaire qui adhère à une ASL engage sa propriété, et non sa personne. De ce fait, lorsque le terrain est vendu, le bien immobilier reste dans le périmètre de l’ASL. Lorsque le terrain est morcelé, ou mis en copropriété, chaque propriétaire devient membre de l’ASL.

• En cas de transmission successorale d'un immeuble, l'héritier n'a la qualité d'associé que si son auteur a eu lui-même cette qualité, en adhérant par écrit à l'association lors de sa constitution ou, ultérieurement, en signant son acte de vente.

2.3. Rédaction des statuts

Aucune forme n'est requise. Les statuts de l'association syndicale libre peuvent être établis sous seing privé ou par acte notarié.

Ils doivent mentionner :

• le nom de l'association,

• son objet : il est déterminé par la mission de l’ASL. Ex : gestion d’une chaufferie commune, ou plus largement gestion et d’administration sur des terrains appartenant à chacun des propriétaires.

• son siège

• arrêter les modalités de son fonctionnement :

  • le Syndicat, ou l’organe venant en substitution ; les modalités de réunion du Syndicat et des délibérations ; les pouvoirs du Syndicat et les possibilités de délégation ;

  • le Président : comprenant son mode de désignation et de révocation, ainsi que l‘étendue de ses pouvoirs additionnels, et les possibilités de délégation de ces derniers ; et subsidiairement ;

  • le Trésorier, ou de Secrétaire Trésorier, suivant la désignation contractuelle retenue pouvant être octroyée à un mandataire professionnel (désignation, et étendue des pouvoirs, notamment de substitution) ;

  • le Secrétaire

• arrêter les modalités de sa représentation à l'égard des tiers,

• arrêter les modalités de distraction d'un de ses immeubles,

• arrêter les modalités de modification de son statut

• arrêter les modalités de sa dissolution

• la liste des immeubles compris dans le périmètre de l’association (dit “périmètre syndical”),

• les modalités de financement de l'association

• le mode de recouvrement des cotisations doivent également y figurer.

Les documents suivants doivent être annexés aux statuts : le plan parcellaire et une déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales et la contenance des immeubles pour lesquels il s'engage. 

2.4. Formalité de publicité

L'association syndicale libre existe juridiquement par la convention des parties et ses décisions sont opposables à ses membres. Mais elle n'a la capacité juridique et une existence vis-à-vis des tiers qu'une fois les formalités de publicité accomplies.

Tant qu'elles ne le sont pas, l'association est privée de la capacité d'agir en justice et de conclure les actes déterminés par l'article 5 de l'ordonnance du 1er juillet 2004.

Une double formalité de publicité est requise pour doter l'association syndicale de la capacité juridique.

2.4.1. Déclaration en préfecture

L'association syndicale libre est soumise à déclaration. La formalité de déclaration est faite à la préfecture du département ou à la sous-préfecture de l'arrondissement où l'association a prévu d'avoir son siège par l'un des membres de l'association.

Par exemple : la déclaration de l'association dont le siège est à Paris est faite à la préfecture de Paris.

La déclaration doit être déposée par un membre de l'association. Le dossier de déclaration comporte :

• la déclaration elle-même

• 2 exemplaires des statuts

• 1 copie du plan parcellaire

• 1 copie de la déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales ainsi que la contenance des immeubles pour lesquels ils s'engagent (cette déclaration n'est pas requise pour les associations de lotissement, l'acquisition d'une parcelle dans le lotissement valant acceptation des statuts).

Il est donné récépissé de la déclaration dans un délai de 5 jours. Ce délai court à compter de la réception du dossier de déclaration contenant toutes les pièces légalement prévues. 

Le préfet n'exerce aucun contrôle de légalité lors de la déclaration. Il peut seulement rejeter un dossier incomplet ne comprenant pas les pièces exigées par les textes.

2.4.2. Publication au Journal Officiel

Un extrait des statuts doit être publié au Journal officiel. Cette publication doit intervenir dans un délai d'un mois à compter de la date de délivrance du récépissé . Il contient la date de la déclaration, le nom, l'objet et le siège de l'association.

2.4.3. La modification après déclaration de l’association

Toute modification apportée aux statuts de l'association doit être déclarée et publiée dans les mêmes conditions par le président de l'association. Ces formalités doivent être accomplies dans un délai de 3 mois.

Les formalités sont les mêmes en cas de dissolution de l'association. Dans ce cas, le délai de 3 mois court à compter de la constatation par le président de l'association que les conditions de dissolution prévues par les statuts sont remplies. 

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