Comment fonctionne une ASL ?

⚖️ La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété ne s’applique pas au fonctionnement des associations syndicales. La législation a un faible impact sur l’organisation d’une ASL qui fonctionne en quasi totalité sur la base des statuts de l’association. L’ASL se distingue par sa liberté de fonctionnement.

L’ordonnance de 2004 et son décret de 2006 posent 3 obligations :

• L'existence d’une assemblée générale

• L’existence d’un organe de décision collégial appelé "syndicat" ou "comité syndical" avec une impossibilité de confier la gestion à une seule personne

• La nomination d’un Président

Membres

L'assemblée générale réunit la collectivité des membres de l'association syndicale. 

Convocation

Chacun des propriétaires étant membre de droit de l'assemblée générale, la convocation doit être notifiée à tous, sauf clauses statutaires en sens contraire.

Si tous les membres de l'association syndicale n'ont pas été convoqués, l'assemblée générale est nulle. La convocation doit être envoyée par LRAR afin de pouvoir justifier qu'elle a bien été adressée à tous les intéressés. Selon les statuts, un délai de 15 à 20 jours est imposé entre la réception de la convocation et la réunion de l'assemblée.

Délibération

Les modalités de vote sont également définies par les statuts. Les règles adoptées par les adhérents doivent être rigoureusement respectées.

Si une assemblée générale se prononce contrairement aux dispositions convenues, ses délibérations sont nulles. La nullité résulte du seul fait de la violation des statuts syndicaux. Elle n'est subordonnée à aucune autre condition.

Les statuts ne détaillent pas toujours les conditions de majorité qui doivent être suivies pour adopter une décision en AG. Dans le silence des statuts, les décisions des assemblées sont prises, sans distinction, à la majorité des voix. 

PV d’assemblée

Le procès-verbal doit mentionner le nombre de présents et de représentés et pour chaque résolution, les votes contre et les abstentions. Il doit être signé du Président et du Secrétaire de séance.

Le procès-verbal est adressé aux absents non représentés et aux opposants à des résolutions par lettre recommandée avec accusé de réception. Pour les autres propriétaires, ce procès-verbal peut être envoyé par simple courrier.

L'association syndicale est administrée par un syndicat.

Il est composé de membres élus parmi les propriétaires membres de l'association ou leurs représentants, dans les conditions et pour une durée fixées par les statuts.

Le mandat des membres du syndicat et du président de l'association prend fin à l'expiration du délai statutaire s'il n'a pas été renouvelé par une nouvelle élection.

Les modalités de son élection et de sa suppléance en cas d'absence sont prévues par les statuts. Les autres attributions du Président sont définies par les statuts.

Les propriétaires s’engagent dans les statuts de l'ASL à contribuer aux charges et à participer au fonctionnement de l’ASL, en contrepartie de l’avantage retiré de l’utilisation des équipements et biens communs.

Ce sont les statuts qui déterminent la contribution aux charges de chacun des membres. En ASL, il n’y a pas de notion d’équité, d’utilité, ni de critère légal pour la répartition des charges (par exemple, la notion de tantième ne s'applique pas).

• Les débiteurs des cotisations

Les associations syndicales libres peuvent conformément à leurs statuts prélever des cotisations (l'équivalent des appels de fonds). Elles sont dues par les propriétaires.

Lorsqu'un immeuble en copropriété est compris dans le périmètre de l'ASL, les cotisations sont dues par les copropriétaires à l'ASL (et non par le syndicat des copropriétaires qui n'est pas membre de l'association). 

Attention : dans le silence des statuts d'ASL, le membre de l'association syndicale qui vend son immeuble en cours d'année, ne peut prétendre à un remboursement partiel de sa cotisation. 

• La base de répartition des charges

Aucun critère légal n'est imposé pour la répartition des charges. Les bases de répartition sont fixées par les statuts.

Les critères fréquemment adoptés sont :
- la superficie des terrains
- la longueur de la façade
- la surface pondérée des locaux
- un intérêt particulier pour un équipement
 

• Les charges de fonctionnement et de travaux

En matière de charges de fonctionnement et de travaux, il est nécessaire de respecter deux principes de base.

1. Tout d’abord, il y a une absence de règle légale pour déterminer la répartition des charges de fonctionnement et de travaux. Par exemple, il est fréquent en ASL que les charges soient divisées par le nombre de propriétaires, sans prise en compte de la valeur ou de la superficie des biens.  

2. Ensuite, les charges sont affectées au bien immobilier et non pas à la personne du propriétaire. Elles suivent donc les propriétaires successifs, c’est ainsi que les impayés de charges d’ASL resteront dus par le nouveau propriétaire.

Il est donc capital de s’assurer du paiement des charges, soit par une action devant les tribunaux, soit en utilisant des garanties de recouvrement identiques à celle de la copropriété depuis l’ordonnance de 2004.

• Le recouvrement des charges impayées

Les garanties de recouvrement sont identiques à celle de la copropriété depuis l’ordonnance de 2004 (articles 3 et 6 de l’ordonnance du 1er juillet 2004). Ainsi, toutes les ASL ont le droit de faire opposition au prix de vente de la propriété pour le montant des charges restants dues.

• La comptabilité

Les ASL ne sont pas tenues de suivre la pratique du régime de la copropriété : le budget et les appels provisionnels trimestriels, suivis d’une régularisation (simple faculté).

Les ASL peuvent donc en rester à l’ancien système de frais réel et fonds de roulement. De même, la tenue d’une comptabilité d’engagement n’est pas requise, mais seulement suggérée. 

QUID : l'obligation de tenir un compte en banque séparé ?

La loi ALUR fait obligation aux syndics d’ouvrir à brefs échéances des comptes bancaires séparés pour tous les syndicats de copropriétaires (article 18 de la loi du 10 juillet 1965).
Cette obligation ne s’applique pas aux ASL. En effet, l’obligation ne concerne que les immeubles en copropriété.

QUID : l'obligation d’immatriculation de l'ASL ?

Les ASL ne sont pas visées par l’obligation d’immatriculation des copropriétés au Registre National de la Copropriété. En effet, les deux conditions essentielles pour immatriculer la copropriété sont :

• l'immeuble relève du régime de la loi du 10 juillet 1965 (ce qui est inapplicable aux ASL),

• l’immeuble soit en partie au moins destiné à l'habitation.

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