Quel est le fonctionnement du syndicat secondaire ?

⚖️  Lorsqu’une copropriété comporte plusieurs bâtiments, une gestion standardisée de l’ensemble par un syndic unique peut s’avérer limitée.

Un besoin de décentralisation de la gestion peut en effet être ressenti par des copropriétaires qui souhaitent faire avancer les choses à l’échelle de leur bâtiment, mais qui faute de voix suffisantes en AG, voient leurs décisions bloquées par les copropriétaires des autres bâtiments.

L’article article 27 de la loi du 10 juillet 1965 y apporte un solution avec le syndicat secondaire.

Les copropriétaires d’un (plusieurs) bâtiments(s) distincts peuvent se constituer en syndicat secondaire afin de pouvoir gagner en autonomie et ne plus avoir à dépendre du reste de la copropriété pour prendre des décisions qui concernent exclusivement leur(s) bâtiment(s) : changement de prestataire pour le nettoyage des parties communes, renégociation du contrat de maintenance de l’ascenseur, organisation d’une AG pour décider de travaux affectant le bâtiment etc.

Tout comme le syndicat principal qui regroupe les copropriétaires de tous les immeubles, le syndicat secondaire doit être géré par un syndic de copropriété (professionnel ou non). Il peut être pourvu d'un conseil syndical alors que le syndicat principal a décidé de ne pas en avoir, ou inversement.

Il peut y avoir autant de syndicats secondaires que d’immeubles distincts dans la copropriété.

Condition N°1 : les bâtiments concernés doivent être distincts.

Par bâtiments distincts, il faut entendre des constructions indépendantes les unes des autres, même si ces constructions sont desservies par des équipements ou des aménagements communs (chauffage, voirie, jardins).

Sont considérés comme des bâtiments distincts :

• des édifices matériellement distincts, séparés par un espace, même s’ils disposent d’équipements communs, comme le chauffage ;

• un immeuble unique composé de bâtiments distincts, sans communication interne, dont les entrées sont séparées.

A l’inverse, sont considérés comme des bâtiments imbriqués :

• au rez-de-chaussée d'un groupe d'immeubles, les locaux ne forment qu'un seul ensemble et des appartements du premier groupe comportent une cuisine imbriquée dans l'immeuble du second groupe ;

• lorsqu’une cage d’escalier unique dessert deux bâtiments formant un ensemble architectural unique nécessitant une gestion commune ;

• plusieurs bâtiments imbriqués et interdépendants.

Condition N°2 : dans le cas où le règlement de copropriété ne prévoit qu'un seul syndic de manière explicite (assez rare), alors il faut modifier le règlement de copropriété. Cette modification doit être votée à la double majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

De plus, la délibération créant le syndicat secondaire et, éventuellement, la modification apportée au règlement initial doivent être publiées au fichier immobilier par le notaire. Le coût de la publication est environ 350 € (hors frais de notaire).  

La création d’un syndicat secondaire est votée en assemblée générale par les copropriétaires de l’immeuble concerné selon la règle de majorité de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il suffit, pour ce faire, de demander au syndic de mettre ce point à l’ordre du jour de votre prochaine assemblée générale ou tout simplement de convoquer une assemblée générale extraordinaire pour voter spécifiquement sur ce point.

Une fois que l’AG a voté la création d’un syndicat secondaire, le syndic doit notifier le PV à l’ensemble des copropriétaires du syndicat secondaire.

Concernant l’immatriculation au Registre National de la Copropriété : le syndicat principal et les syndicats secondaires doivent être immatriculés distinctement par le (ou les) syndics des différentes entités.

Concernant le compte bancaire : le syndicat secondaire fonctionne en tout point comme un syndicat de copropriétaires classique et doit donc être titulaire d'un compte bancaire séparé du syndicat principal.

Le syndicat principal est le syndicat initial, il ne subit aucune modification dans sa personne morale. Il continue à administrer directement les parties communes à l'ensemble des bâtiments, ainsi que les autres bâtiments qui ne se sont pas constitués en syndicat secondaire.

• Objet

Le syndicat secondaire est une personne morale distincte du syndicat principal, avec un patrimoine qui lui est propre. Il a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne des immeubles qui en dépendent. Il dispose à ce titre des mêmes attributions et fonctionne dans les mêmes conditions que le syndicat principal.

Il vote son propre budget prévisionnel afin de faire face aux dépenses du (des) bâtiment(s) concerné(s), il tient ses propres AG.

• Charges

Pourquoi changer la répartition des charges ? La création d'un syndicat secondaire peut impliquer une modification de la répartition des charges. En effet, à défaut de spécialisation des charges par bâtiment prévue dès l'origine, celles-ci sont réparties entre tous les lots de copropriété. Or, les copropriétaires membres du syndicat secondaire ne doivent plus contribuer aux charges des bâtiments qui restent gérés par le syndicat principal. En revanche, les charges relatives aux équipements ou aux aménagements communs (chauffage, voirie, jardins) restent communes.

Concrètement il ne s’agit pas d’une véritable modification de la répartition des charges qui ferait que certains copropriétaires paieraient plus qu'ils ne le faisaient auparavant, et d'autres moins. Il s'agit plutôt d'une ventilation des charges entre le syndicat principal et le syndicat secondaire, chacun d'eux devant supporter celles qui sont relatives à son objet, et par suite, chacun d'eux pouvant exiger de ses copropriétaires leurs quotes-parts correspondantes.

Quelle assemblée est compétente pour voter la nouvelle répartition des charges ? C'est l'assemblée générale du syndicat secondaire qui a qualité pour procéder à la modification de la répartition des charges relatives au bâtiment dont il est appelé à assurer la gestion.

A quelle majorité voter la nouvelle répartition des charges ? En principe, toute modification dans la répartition des charges requiert un vote à l'unanimité des copropriétaires (article 11 loi du 10 juillet 1965). Par exception, les juges ont décidé que la modification de la répartition des charges qui est la conséquence directe et nécessaire de la création du syndicat secondaire, est votée à la majorité de l'article 25-1.

Quand voter la nouvelle grille de répartition ? Il a été jugé que l'adoption de la nouvelle grille de répartition ne doit pas nécessairement être votée le jour où est décidée la création du syndicat secondaire.

 

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