La sommation de payer : quelle procédure suivre ?

⚖️ La sommation de payer, autrement appelée commandement de payer, est une injonction adressée à un copropriétaire défaillant, de payer la somme dont il débiteur. Elle est visée à l’article 24-8 de la loi du 10 juillet 1965. Concrètement, il s’agit d’une mise en demeure officielle, délivrée par un huissier de justice hors de toute procédure devant un tribunal (on dit qu’il s’agit d’un acte extra-judiciaire). Il est important de savoir que le syndicat des copropriétaires n'a besoin d'aucune autorisation de l'assemblée générale pour délivrer une sommation de payer au copropriétaire défaillant. Il est dans son mandat de recouvrer les sommes exigibles.

Le montant ne concerne que ce qui est immédiatement exigible. Ainsi la créance du syndic ne prend en compte que les appels de fonds qui n’ont pas été payés par le copropriétaire défaillant. La créance ne prend pas en compte les appels de fonds qui tombent après l’envoi de la sommation de payer, ni aucun appel de fonds futurs.

Le syndicat des copropriétaires prépare le dossier, accompagné par Matera :

• le décompte des charges à jour, avec synthèse si possible (PV d'AG ayant voté le budget prévisionnel, PV d'AG ayant approuvés les comptes définitifs, décompte détaillé des charges, comptes individuels etc.)

• références de la copropriété : adresse de l’immeuble dans lequel existe les impayés

• identité de la personne physique ou personne morale qui assure la qualité de syndic (K-Bis si vous êtes immatriculé, ou pièce d’identité d’un membre du conseil syndical dans le cas contraire)

• identité du copropriétaire défaillant : il s’agit de toutes les informations que vous avez sur le débiteur, telles que ses nom et prénom, son/ses adresses (si vous avez plusieurs adresses sur le copropriétaire, il est important de toutes les donner à l’huissier), numéro de téléphone, portable etc.

Le but est de trouver un huissier de justice compétent à l’adresse du copropriétaire défaillant : ICI.

• Ville ou Code postal : adresse du copropriétaire défaillant

• Raison sociale : syndicat des copropriétaires

• Nom de l’huissier de justice : champ vide

⚠️ Attention : l’huissier compétent est l’huissier situé dans le ressort du domicile du copropriétaire défaillant, qui n’est pas forcément le lieu de situation de votre copropriété. De plus, n’oubliez pas de demander à l’Etude d’huissier leur adresse mail pour leur envoyer le dossier d’impayé. Cela vous évitera de vous rendre à l’Etude.

Et cela, à partir des documents que vous avez transmis. Concrètement, il s’agit d’une lettre de mise en demeure rédigée par l’huissier, avec quelques particularités :

• l’huissier indique un délai au débiteur dans lequel il doit payer les charges de copropriété, le plus souvent il dispose d’un mois

• l’huissier indique auprès de qui le débiteur doit payer sa créance. Il est conseillé qu’en cas de succès de la sommation, le débiteur règle directement sa dette auprès du syndicat des copropriétaires. En effet, si vous prévoyez dans la sommation que le débiteur paie les charges de copropriété auprès de l’huissier, alors l’huissier vous prélèvera des frais de recouvrement

• l’huissier appose les mentions obligatoires, il s’agit des mentions devant figurer dans tous les actes d'huissiers de justice

• la nature de l'acte doit être clairement précisée sur la lettre de mise en demeure : l’huissier de justice doit faire apparaître qu'il s'agit d'une sommation. Il doit indiquer la volonté du créancier d'obtenir l'exécution et préciser l'obligation dont l'exécution est réclamée.

Il s’agit des frais de rédaction et de délivrance d’acte. 

• Ces frais sont imputés sur la créance du débiteur :

  • dans le cas où le débiteur paie ses charges, alors il doit payer les frais d’huissier en plus. Il rembourse ainsi le syndicat des copropriétaires.

  • dans le cas ou le débiteur ne paie pas ses charges, alors c'est lors de la saisine des Tribunaux que vous récupérerez les frais d'huissier.

• Montant : les huissiers prennent un pourcentage de la créance à recouvrer

  • pour un impayé de 1.500 € : les frais d’huissier s’élèvent environ à 170 €

  • pour un impayé de 2.000 € : les frais d’huissier s’élèvent environ à 200 €

Il dispose alors d’un délai pour s’exécuter. L’huissier adresse en retour un justificatif de la signification au syndicat des copropriétaires. Il est important de conserver ce document, dans le cas d’une action contentieuse auprès du juge.

💡 A savoir : même si la sommation de payer est déposée à l'Etude, si le débiteur n'ouvre pas à l'huissier, l'huissier adresse quand même une copie de la sommation par lettre simple. On considère que la sommation est quand même signifiée.  

Le débiteur dispose de choix. En premier lieu, le débiteur  s’exécute. Dans ce cas, il règle ses frais directement auprès du syndicat des copropriétaires. En second lieu, le débiteur refuse de payer les charges de copropriété. Dans ce cas, les frais d’huissier sont à la charge du syndicat des copropriétaires.

L’unique moyen de contraindre le copropriétaire défaillant en l’absence de paiement est d’engager une procédure contentieuse : une injonction de payer, ou une action en paiement au fond.  

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