Comment contester une décision prise en assemblée générale ?

⚖️ Vous pouvez contester de deux manières une décision prise par l'AG : 

• Soit l'ensemble des copropriétaires souhaitent annuler ou modifier une résolution adoptée par une précédente Assemblée générale.

• Soit l'un des copropriétaires souhaite annuler une résolution d'une précédente Assemblée générale. 

Une Assemblée générale peut revenir sur une précédente décision, mais une telle décision n’est possible que si 3 conditions sont respectées.

Condition n°1 : La décision antérieure n’a pas connu de commencement d’exécution.

Cela signifie par exemple pour des travaux de rénovation des parties communes, que le syndic ne doit pas déjà avoir passé commande ou qu’ils ne soient pas en cours de réalisation.

À savoir : les appels de fonds pour les travaux ne sont pas considérés comme un début d’exécution.

Condition n°2 : Aucun droit n’a été acquis en vertu de la décision initiale.

Ce droit peut avoir été acquis par un copropriétaire ou par un tiers. Cela peut être une autorisation donnée à un copropriétaire d’effectuer à ses frais des travaux affectant les parties communes ou lui consentant un droit de jouissance exclusif sur une partie commune.

Par exemple, une délibération ne peut revenir sur un échange de lots de parkings antérieurement autorisé. Pour revenir sur cette résolution, il est impératif que les votes favorables comprennent la voix du copropriétaire bénéficiaire (présent ou représenté à l’assemblée générale).

Condition n°3 : La nouvelle résolution doit être adoptée dans les mêmes règles de majorité que la décision antérieure.

La nouvelle résolution doit être adoptée dans les mêmes règles de majorité que la décision antérieure.

De plus, l’ordre du jour de la seconde assemblée générale doit être précis et bien mentionner quelle résolution de quelle assemblée générale est concernée, et si elle est supprimée ou modifiée.

En conclusion, le syndicat des copropriétaires a la faculté de supprimer ou modifier une résolution, en toute connaissance de cause, en respectant ces trois conditions. 

Qui peut agir ? Seul un copropriétaire opposant (ayant voté dans le sens contraire de la décision) ou défaillant (absent non représenté) peut contester judiciairement une résolution de l’assemblée générale.

Dans quel délai ? L’action en nullité doit en principe être introduite par le copropriétaire opposant ou défaillant dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale par le syndic.

À titre exceptionnel, ce délai peut être porté à 5 ans à compter de la date de tenue de l’assemblée générale (depuis la loi ELAN), en l’absence de convocation et/ou de notification du procès-verbal par le syndic.

Comment exercer cette action ? L’action doit être exercée exclusivement devant le Tribunal de Grande Instance (TGI) du lieu de l’immeuble, par l’intermédiaire d’un avocat.

Quelle est l’incidence de la procédure sur l’assemblée générale ? La décision de justice n’invalide en principe que la ou les résolutions poursuivies expressément, dans la mesure où chacune d’elles doit avoir un objet spécifique.

À titre exceptionnel, une action judiciaire peut annuler l’assemblée générale dans son ensemble, selon le motif invoqué par le copropriétaire. C’est le cas du non-respect par le syndic du délai réglementaire minimal de 21 jours entre la notification de la convocation (commençant à courir au lendemain de la première présentation de celle-ci à tous les copropriétaires) et la date de tenue de cette réunion du syndicat.

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