FAQ : le conseil syndical

👨‍👨‍👧   Le conseil syndical (ou CS), c'est un groupe de personnes qui habitent dans l'immeuble (= les copropriétaires) et qui sont élus en AG pour gérer l'immeuble (article 21 de la loi du 10 juillet 1965).

En syndic coopératif (le + fréquent chez Matera) : le conseil syndical gère les parties communes de l'immeuble. 

En syndic bénévole (le - fréquent chez Matera) : le conseil syndical contrôle l'action du syndic et crée un dialogue entre les copropriétaires et le syndic. 

Les personnes suivantes peuvent être membres du conseil syndical (article 21 de la loi du 10 juillet 1965) : 

• les propriétaires dans l'immeuble (y compris associé d'une société civile immobilière)

• le conjoint d'un copropriétaire (marié ou partenaire de PACS)

• le représentant légal d'un copropriétaire

• l'usufruitier

• l'acheteur à terme

• les parents ou enfants des copropriétaires

• les sociétés (gérant d'une SCI etc)

• le conjoint / partenaire de PACS / concubin / parents / enfants du syndic non-professionnel 

Ni les locataires, ni les tiers extérieurs à la copropriété ne peuvent être membres du conseil syndical. 

Oui, l'élection d’un conseil syndical en AG est en principe obligatoire dans toutes les copropriétés, à la majorité de l'article 25-1. Les membres du conseil syndical sont élus pour une durée maximum de 3 ans (renouvelable).

1 exception : dans les syndics bénévoles, l'assemblée générale peut décider, en votant à la majorité prévue par l'article 26, de ne pas instituer de conseil syndical (article 21 de la loi du 10 juillet 1965). 

Les membres du conseil syndical peuvent parfaitement recevoir des pouvoirs et représenter des copropriétaires lors de l'AG.

Attention : le Président du conseil syndical

• Dans la gestion en syndic coopératif (cas le + fréquent chez Matera) : le Président du conseil syndical ne peut pas avoir de pouvoirs. Il doit re-distribuer les pouvoirs en blanc qu'il a reçu à d'autres membres du conseil syndical/ou à des copropriétaires.

• Dans la gestion en syndic bénévole : le Président du conseil syndical peut tout à fait récupérer des pouvoirs des copropriétaires. Il peut également récupérer des pouvoirs en blanc, et voter pour les copropriétaires absents, dans la limite de 3 pouvoirs maximum.

Les membres du conseil syndical ne peuvent pas être rémunérés (article 27 du décret du 17 mars 1967).

2 exceptions :

• Le Président du conseil syndical peut être rémunéré, en tant que Président-syndic, dans le cas ou votre copropriété est organisée en syndic coopératif. Attention, il faut voter la rémunération en AG.

• Les dépenses de fonctionnement du conseil syndical sont remboursées par la copropriété (article 27 du décret de 1967).

🔹  Assister le syndic dans la gestion de l'immeuble

Le syndic et les copropriétaires peuvent demander une assistance au conseil syndical dans l'exécution de tâches. Les copropriétaires peuvent prendre la décision de déléguer des missions au conseil syndical en AG, pour réaliser une mission précise. 

Par exemples : les copropriétaires peuvent donner au conseil syndical les missions suivantes : 

• choix de l'entreprise de ménage ou du gardien (concierge, gardien, employé de ménage),

• choix des entreprises appelées pour faire des travaux de réparation 

• examiner les devis fournis par ces entreprises.

🔹  Rédiger la convocation d'AG avec le syndic

Le syndic doit rédiger la convocation d'AG en concertation avec le conseil syndical (article 26 du décret du 17 mars 1967). 

🔹  Faire un compte rendu lors de l'AG

Le conseil syndical doit rendre compte à l'AG de l'exécution de ses missions au moins une fois par an.

C’est le règlement de copropriété ou l'assemblée générale qui décide de la forme de cette reddition de comptes : écrite ou orale.

🔹 Contrôler la gestion du syndic

Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité de la copropriété.  

Le conseil syndical peut demander à consulter toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de la copropriété. Dans ce cas, le syndic a 1 mois pour mettre les pièces à disposition du conseil syndical (article 21 loi 1965, et article 26 du décret de 1967).

Exemples de pièces : 

• Les contrats de maintenance

• Le contrat assurance immeuble

• Le contrat de protection juridique

• Les devis et ordres de service si le conseil syndical en a l’usage

• Les factures

• Le grand-livre mis à jour régulièrement, tous les trimestres, par exemple

• Le cahier des charges des gros travaux

(Décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 relatif à la liste minimale des documents dématérialisés concernant la copropriété accessibles sur un espace sécurisé en ligne). 

En outre, les copropriétaires définissent en AG un montant au-dessus duquel la consultation du conseil syndical est obligatoire. 

Oui, tous les membres du conseil syndical sont responsables en cas de faute de gestion dans la copropriété. C'est la même règle que la copropriété soit gérée par un syndic professionnel ou non-professionnel. 

Par exemples, voici les fautes de gestion qui pourraient entrainer la responsabilité des membres du conseil syndical : 

• Le conseil syndical refuse de faire des travaux de réparation dans la cage d'escalier, alors que l'escalier s'effondre, que le CS est au courant, que les travaux ont été votés en AG, et qu'un copropriétaire se casse la figure.

• Le conseil syndical refuse de convoquer une AG alors que la loi impose la tenue d'une AG annuelle, que les copropriétaires ont demandé la convocation d'une AG à de multiples reprises, et que cela porte préjudice à un copropriétaire (régularisation ou autre).

C'est la raison pour laquelle la loi oblige les membres du conseil syndical à prendre une assurance responsabilité civile, leurs éventuelles fautes de gestion (article 21-4 de la loi de 1965, réforme ELAN). 

Matera assure automatiquement tous les membres du conseil syndical, lorsque votre copropriété est abonnée à nos services.

L'un des copropriétaires/des membres du conseil syndical peut tout à fait demander la révocation d'un membre du conseil syndical avant la fin de son mandat, dans le cas ou il a commis une faute dans l'exercice de sa mission. Dans ce cas, il faut : 

• Identifier une/des fautes de gestion 

• mettre à l'ordre du jour de l'AG la révocation du membre du conseil syndical 

• les copropriétaires doivent voter à la majorité de l'article 25-1

La personne qui démissionne doit envoyer une lettre de démission. Le courrier est adressé :

• Pour les syndics coopératifs : au Président du conseil syndical, ainsi qu'aux autres membres du conseil syndical, 

• Pour les syndics bénévoles : au syndic, ainsi qu'aux autres membres du conseil syndical. 

Pour élire un nouveau membre du conseil syndical, les copropriétaires doivent (en principe) organiser une nouvelle AG.

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